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15 Jun

Requisitos para un crédito hipotecario

Fernando Soto-Hay

¿Requisitos para mi crédito hipotecario?

Esta es la pregunta que todos nos hacemos cuando estamos iniciando el proceso de compra de nuestra nueva casa o departamento y es la primera causa de incertidumbre del proceso que, si bien es cierto no es sencillo, tampoco es complejo siempre y cuando seamos bien asesorado desde el principio por un Asesor Patrimonial Hipotecario®.

La respuesta es simple. Cada persona y sus circunstancias son distintas y por ende NO existe una formulita mágica para que sepamos que es lo que “necesitamos” que aplique en forma general.  Quien te diga lo contrario miente y demuestra su ignorancia. Este proceso requiere de TODA la atención de la persona que te está asesorando para hacerte literalmente el Crédito Hipotecario a TU medida ya que es tu Patrimonio más importante y así lo amerita este momento tan relevante de tu vida.

Todas las instituciones de crédito analizan 3 aspectos básicos de los Clientes potenciales para determinar si son o no sujetos de crédito. El primero es ¿Quién es la persona que quiere el crédito?, el segundo es ¿Cómo se ha comportado en el manejo de sus créditos? y tercero ¿De donde provienen y cuántos son sus ingresos brutos mensuales?

Los siguientes tres puntos son comentados en una forma relativamente técnica así que si no quieres analizar la parte técnica del artículo puedes pasar a las conclusiones. Aunque creo que no te hará daño aprender algo nuevo.

I. La Persona

El Primer aspecto tiene que ver estrictamente con la o las personas que solicitan el crédito para conocerle y determinar si tiene el perfil de “riesgo” que la institución de crédito está “cómoda” otorgándole el crédito hipotecario. Algunos de los detalles que se analizan: i) edad mínima 21 a 24 años o máxima 64 años 11 meses al momento de la firma; ii) estado civil; iii) régimen bajo el cual está casado; iv) nacionalidad; v) en caso de ser extranjero estatus migratorio; vi) estado de salud; vii) será la casa residencia principal o de vacaciones, viii) está o no dado de alta en el Registro Federal de Contribuyentes; ix) cuantos dependientes económicos tiene; x) estudios; xi) ¿vive en México?; xii) ¿participa un coacreditado?; xiii) ¿el coacreditado es familiar?; xiv) aplicar al cocareditado los incisos i) a xi) anteriores por que necesita conocer ahora al coacreditado xv) ¿necesita un obligado solidario?; xvi) aplicar al obligado solidario los incisos i) a xi) anteriores por que necesita conocer ahora al obligado solidario; etc.

Es importante mencionar que cada uno de estos aspectos de la Persona tienen excepciones y varían de institución en institución en forma importante por lo que los perfiles de ciertas persona solo aplican para ciertas instituciones de crédito y otros perfiles aplican para prácticamente todas.

II. Tu Comportamiento con el Crédito

El Segundo aspecto tiene que ver con nuestro comportamiento de pago y nivel de endeudamiento respecto de los créditos que tenemos vigentes y aquellos que tuvimos en el pasado que están reflejados en el Buró de Crédito (“BC”). www.burodecredito.com.mx

Como he dicho en diferentes ocasiones, “estar en el BC no es malo, el como esté reflejado tu comportamiento de tus créditos en el BC es lo que es malo o bueno”.

Son 2 aspectos básicos los que analizan las instituciones de crédito respecto de la información contenida en el BC de los Clientes y tienen que ver con el comportamiento en el pago mensual de los créditos con sus posibles demoras y el nivel de endeudamiento.

Si se tienen atrasos actuales o históricos en el pago de los créditos, existen instituciones de crédito que de inmediato rechazan la solicitud por éstos. Existen otras que previa explicación por escrito y siempre y cuando sea razonable pueden aprobar el crédito; y por último existen otras instituciones que ciertos retrasos les son irrelevantes. El secreto está en conocer estas políticas de aceptación de BC para así llevar al Cliente a la institución que le autorizará su hipoteca en base a comportamiento de pago.

Otro asunto es el nivel de endeudamiento, para ser sujeto de crédito no puedes destinar mas del 30% de tu ingreso bruto mensual al pago de tu mensualidad inicial y no puedes destinar mas del 40% de ingreso bruto mensual al pago de deudas, incluyendo la mensualidad de tu crédito.

Existen otros factores que algunas instituciones de crédito toman en cuanta como son el máximo uso de las líneas de crédito autorizadas, el número de líneas vigentes y/o la inexistencia de historial de crédito.  

III. ¿De donde provienen y cuantos son tus ingresos mensuales?

Para prestar dinero, cualquier persona o institución necesita saber que la persona a la que le va a prestar tiene los medios para pagar de regreso el monto prestado más los intereses, es una cuestión de elemental lógica. De lo contrario como sabrían las personas que prestan que les van a pagar de regreso.

Las instituciones de crédito no son diferentes y por eso nos piden que les expliquemos a que nos dedicamos, cuanto ganamos y con que frecuencia recibimos nuestros ingresos.

Ahora la forma de acreditar ingresos del Cliente es muy diversa como diversos somos las personas y van desde: i) nomina sin bonos; ii) nomina con bonos trimestrales, semestrales o anuales; iii) nómina mas comisiones; iv) comisionista; v) asesor independiente; vi) socio o accionista de empresa; vii) declaración de impuesto sobre la renta; viii) persona física con actividad empresarial; ix) pagos mensuales en tarjetas de crédito, x) depósitos en cuentas de cheques.

Además de las formas antes mencionadas de acreditar ingresos, pueden en algunos casos combinarse formas de acreditar ingresos para sumar éstos o demostrar que son mayores, constantes, etc.

Como mencione antes, una persona no debe destinar mas del 30% de su ingreso bruto mensual (antes de impuestos) al pago de su mensualidad y por ende debe acreditar ingresos suficientes para que sean considerados y así sea viable su crédito. Es importante mencionar que los ingresos en algunos casos deben cumplir con ciertos criterios como lo son: i) revolvencia en la cuenta, es decir que no “entre y salga” el dinero en cuatro días; ii) que no sean traspasos entre cuentas relacionadas o depósitos de ventas de acciones o valores de cuentas de inversión del Cliente; iii) ciertos giros o actividades son “castigadas” al solo reconocer cierto porcentaje del ingreso depositado como propio del Cliente; iv) constancia mensual en el monto de los depósitos, ya que ingresos que se salen del promedio ordinario mensual no son tomados en cuenta o se toman los ingresos menores del promedio mensual “castigando” los ingresos mayores.

IV. Conclusiones

1) La obtención del crédito hipotecario es un proceso complejo que puede ser facilitado por Asesores Patrimoniales Hipotecarios®.

2) Por favor busca a verdaderos profesionales que te apoyen y ten mucho cuidado de algunos de los “brokers hipotecarios” por que a ellos les interesa solo la comisión que recibirán de la institución de crédito que te otorgará tu hipoteca. Visita sus oficinas, página de Internet y pregúntales sobre sus métodos de capacitación, etc;

3) Cada persona y sus circunstancias son distintas y por ende NO existe una formulita mágica para que sepamos que es lo que “necesitamos” que aplique en forma general y por eso la obtención de tu crédito hipotecario es un proceso PERSONALIZADO;

4) la documentación que te requieren las instituciones de crédito para autorizar tu hipoteca depende estrictamente de tu perfil y éste se obtiene analizando tu persona, ingresos e historial de crédito en el Buró de Crédito;

5) No hay “caminos cortos” para que te autoricen tu crédito hipotecario, es un proceso que TODOS debemos seguir en forma ordenada;

6) Lo mas importante es asegurarte que no te ofrezcan y aceptes lo que llamo los “créditos milagrosos” que parecen “mas baratos” por que tienen mensualidades, tasa y CAT mas bajos, lo que APARENTEMENTE los hacen “mas baratos”. Estos créditos son regularmente a 20 años o mas y NO FORMAN PATRIMONIO. Con gusto te explicamos como y por que en forma personal para que formes Patrimonio.

7) Todas las instituciones de crédito tienen “créditos milagrosos” que son los que regularmente utilizan en su publicidad así que exígeles que te ofrezcan créditos a 15 años, la diferencia en la mensualidad de verdad es MUCHO mas importante de lo que a simple vista se ve;

8) El éxito de tu crédito hipotecario depende de la Asesoría que te de tu Asesor Patrimonial Hipotecario® y de la velocidad e integridad con la que entregues la documentación completa que te sea requerida por la institución de crédito; y

9) Es un momento MUY importante de tu vida del que dependerá que alcances tu consolidación Patrimonial a través del buen crédito hipotecario, por favor permite que te lleven de la mano como este momento amerita.

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